文| 创业最前线 段楠楠
自7月底以来，国内大型房企金地集团股价累计涨幅超70%，尤其是近两个交易日公司股价更是连续涨停。
金地集团股价连续上涨，一方面与资本市场整体回暖有关系，另一方面也与国家大力支持房地产企业发展密不可分。
在国家大力支持房地产行业背景下，投资者对于金地集团业绩回暖寄予厚望。此外，金地集团频繁人事变动也引发市场高度关注，在大股东富德生命人寿介入金地集团后，公司又能否抓住这次机遇化险为夷？
1、半年亏损超33亿元，创24年来最差半年业绩纪录
8月30日，金地集团披露了2024年半年报。与7月10日披露的预告一样，金地集团终究未能逃过亏损。
2024年上半年，金地集团实现营业收入211.29亿元，同比减少42.67%。同期，公司净亏损33.61亿元。超33亿元亏损，也是公司自2000年以来最差的半年业绩。
对于业绩亏损，金地集团在半年报中表示，公司业绩亏损主要受房地产市场下行影响。公司房地产项目结算面积131.36万平方米，同比下降 27.67%；结算收入141.01亿元，同比下降54.72%。
在此影响下，公司房地产开发毛利率大幅下滑，2024年上半年金地集团收入占比超66%的房地产销售业务毛利率仅为9.24%，2023年同期则为16.16%。
在房地产销售业务毛利率大幅下滑影响下，东方财富数据显示，今年上半年，金地集团来自该业务主营利润同比下降超33亿元，这也是公司归母净利润亏损的重要原因。
此外，由于行业下行，金地集团对旗下储存的土地也进行了减值计提。2024年上半年，金地集团存货减值金额便多达20.91亿元。
除存货减值外，金地集团由于应收账款未能及时收回，2024年上半年金地集团又计提了7.94亿元信用减值。
据悉，金地集团应收账款主要来源于合作方及关联方。如金地集团与其他企业合资设立的天津金地风华房地产开发有限公司，该公司仍欠金地集团21.86亿元。
图 / 2024半年报欠款方应收款情况
天眼查显示，截至目前该公司存在大量债权纠纷，司法诉讼案件超39件。报告期内，金地集团对该合资子公司坏账准备金额便多达7.96亿元。
在大量资产减值及信用减值影响下，金地集团2024年上半年出现了巨额亏损。令人担忧的是，这种情况在未来一段时间仍有可能持续。
由于房企采用的预售房销售策略，通常会在交房后结算利润，因此2024年上半年营收和利润是基于2022年或2023年的销售情况。
而2024年金地集团销售情况更加萎靡。数据显示，2024年1-8月金地集团累计实现签约面积321.6万平方米，同比下降46.44%；累计实现签约金额476.1亿元，同比下降56.25%。
若未来金地集团结算面积再度减少，公司业绩恐将进一步下滑。此外，近段时间房地产价格也在下行。
国家统计局公布数据显示，2024年8月份一线城市二手住宅销售价格同比下降9.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，这也意味金地集团存货减值风险将再度提升，公司业绩亏损很有可能持续一段时间。
2、偿债压力不减，公司股价却连续涨停
对于金地集团而言，减值带来的亏损并不影响现金流，对公司日常经营并不会带来太大的困扰。值得警惕的是，由于前些年的疯狂扩张，公司偿债压力也在凸显。
2023年在房地产开始下行时，金地集团未停止对外扩张步伐。2023年年报显示，2023年金地集团共拿地95万平方米、耗资125亿元。据悉，公司新增土地面积主要集中在上海、南京、西安等一二线城市。
截至2024年6月30日，金地集团总土地储备约3589万平方米，权益土地储备约1599万平方米，其中一、二线城市占比约75%。
持续扩张背景下，截至2024年6月30日，金地集团货币资金余额为231.2亿元，2023年同期则高达460.8亿元。
图 / 摄图网，基于VRF协议
公司货币资金大规模下降，主要系偿还债务所致。仅2023年金地集团偿还债务所支付的资金便多达586.8亿元，筹资活动现金流流出312.2亿元。2024年上半年公司再度偿还了191.6亿元债务。
即便近两年金地集团疯狂还债，但公司偿债资金缺口依然较大。截至2024年6月30日，金地集团仅一年内到期非流动负债金额多达387.6亿元，此外金地集团短期还需要偿付供应商227.7亿元（应付账款及票据）。
由于债务缺口较大，金地集团也加大了销售回款力度。2024年上半年，金地集团经营性现金流流入多达45.90亿元。此外，金地集团2024年上半年也暂停拿地，全力保证债务偿还。在金地集团各种调整下，截至目前公司各项债务也顺利兑付，并未出现违约。
与前几年不同的是，国家对于房地产支持力度开始加大。2024年国家出台了针对房地产救市的“517新政”，对房地产支持力度进一步加大。
此外各地也在逐步放开限购，降低存量房贷利率等，各地政府也在协调银行为房地产企业加大融资贷款力度。
在监管层支持下，未曾出现违约的金地集团还属于“优等生”，在政策支持下融资情况也会逐步好转。
近期，金地集团股价的连续回升，近两个交易日连续涨停，说明资本市场对于房地产市场的改善寄予厚望。
虽然政策支持力度在逐步加大，但金地集团要想彻底反转，首先要解决的是不断下滑的销售金额。毕竟，靠自身解决经营所需现金流才是企业长久的发展之道。
3、裁员、降薪，大股东“接手”金地集团
或许意识到了公司面临的困境，金地集团也在加大公司组织结构及人员的调整。
2024年3月17日，金地集团发布公告，选举徐家俊为公司第九届董事会董事长。
此前，执掌金地集团超25年的凌克因为身体原因辞去了公司董事长一职。此后由总裁黄俊灿代行董事长。直到徐家俊正式接任公司董事长一职，金地集团换帅才正式落幕。
与凌克一样，徐家俊也是金地集团的“老人”，其2004年加入金地集团，在公司任职二十载。任期期间，徐家俊担任过金地集团高级副总裁等职位，在公司投融资方面发挥了重要作用。徐家俊的上台也被外界解读为金地集团将全力保障企业投融资的稳定。
除此之外，金地集团董事会及管理层也发生了较大变化。
图 / 摄图网，基于VRF协议
公司第一大股东潮汕富豪张峻控制的富德生命人寿开始接管金地集团。2013年，富德生命人寿开始举牌金地集团，此后一再增持，截至2024年6月30日，富德生命人寿持有金地集团29.83%股权。
此后多年，富德生命人寿均以财务投资者自居。金地集团经营一直由公司前董事长凌克说了算，富德生命人寿并不太参与公司日常经营。
直到今年3月，金地集团董事会换届选举，富德生命人寿才加强对金地集团的控制。在金地集团新一届“董监高”选举中，金地集团总裁兼财务总监李荣辉、监事会主席关凌、非独立董事徐倩、徐文渊均来自富德生命人寿。
在新一届董事会11名成员中，除4名独立董事、1名职工代表董事外，金地集团6名执行董事中有3名来自富德生命人寿。至此，金地集团延迟了10个月的董事会换届也正式敲定，富德生命人寿全面加强了对金地集团的掌控。
金地集团换届选举完成后，公司“董监高”薪资水平也大幅下降。以公司董事长薪水为例，2022年公司前董事长凌克薪资为481万元，目前公司董事长徐家俊薪资为233万元，较前任董事长薪资降幅超一半。
此外，公司前副总裁邱维炀已经离职，此前有内部传言邱维炀年薪水平超千万。与前几年相比，改组后的大多数董事、高管年薪均在200万元左右，普遍只有巅峰期公司高层年薪的三分之一、四分之一左右。
除董事会改组、降薪外，金地集团对旗下区域公司也开始合并。公司旗下区域公司也由7个变成了5个，华北区域合并东北区域成立北方区域，华中区域合并西部区域成立中西部区域。
此外，公司员工数也在减少。2022年金地集团员工数为43011人，2023年底金地集团在职员工数下降至39750人。2024年经过一系列变革，金地集团员工人数或将进一步减少。
在一系列变动下，金地集团管理费用出现下降。2024年上半年，金地集团管理费用支出为13.15亿元，较2023年同期下降23.81%。
从金地集团董事会改组及裁员、降薪等举措来看，公司从管理上已经准备好应对行业寒冬。目前，金地集团偿债压力依然较大，但在国家大力支持下，房地产行业有望止跌回升，作为昔日国内前十大房企的金地集团在富德生命人寿全面介入后销售额能否重回增长轨道，「界面新闻·创业最前线」将保持关注。
*注：文中题图来自摄图网，基于VRF协议。